寧波市貫徹落實《浙江省住宅物業保修金管理辦法》實施意見

日期：2012-1-4

各縣（市）區人民政府，市政府各部門、各直屬單位：
       為貫徹落實浙江省人民政府《浙江省住宅物業保修金管理辦法》（浙政發〔2007〕19號），進一步加強對我市物業保修金的管理，保障物業的正常維修和使用，維護業主的合法權益?！秾幉ㄊ胸瀼芈鋵崱凑憬∽≌飿I保修金管理辦法〉實施意見》已經市政府同意，現予印發。請認真貫徹實施。

                                                                                                   二○○九年六月二十二日

寧波市貫徹落實《浙江省住宅物業保修金管理辦法》實施意見

       為認真貫徹落實浙江省人民政府《關于印發浙江省住宅物業保修金管理辦法的通知》（浙政發〔2007〕19號）精神，結合寧波市實際，現就進一步做好我市物業保修金管理工作提出如下意見：
       一、物業保修金是保修期內保證物業正常維修和使用，關系業主、建設單位合法權益的資金。為真正發揮保修金的作用，各縣（市）區物業管理主管部門應根據《浙江省住宅物業保修金管理辦法》，結合寧波市關于印發《貫徹落實全國〈物業管理條例〉的實施意見（試行）的通知》（市建房管〔2003〕364號）、關于《貫徹落實〈浙江省物業管理條例〉及甬政發〔2005〕131號文的實施意見》（甬建綜〔2006〕450號）的通知精神，抓好物業保修金的交納、使用、退還、管理和監督工作。
       二、各級物業管理主管部門要明確責任，加強對保修金的管理。市物業管理主管部門負責保修金管理使用政策的制定、檢查指導和監督工作。
       各縣（市）區物業管理主管部門負責保修金的收繳、保存、復核、劃撥、退還等日常管理工作。每年2次（3月份、9月份各一次）向上一級物業管理主管部門上報保修金的收支情況。同時，接受財政、審計部門和上一級物業管理主管部門的檢查、監督。
       業主委員會根據業主報修和保修金動用程序，負責核實和動用保修金的申請工作。
       三、各縣（市）區物業管理主管部門應建立轄區物業管理主管部門、街道辦事處及相關部門等單位參加的物業管理聯席會議制度，及時協調處理物業保修金管理、使用等方面出現的糾紛問題。
       四、物業保修工作建設單位可以自行負責保修，也可委托物業服務企業負責保修。但有下列情況之一的，建設單位應當委托物業服務企業實施保修。
       （一）建設單位在我市首次開發的（不含控股單位）；
       （二）建設單位為非本市企業的；
       （三）由多家建設單位共同開發建設的項目；
       （四）原建設項目有業主集體投訴房屋質量問題，且經查確鑿的。
       五、建立和完善保修協議簽訂制度。建設單位應當在物業交付前與物業服務企業簽訂物業保修協議（建設單位自行保修）或委托保修協議，明確權利與義務以及保修范圍、內容、費用支付方式等。對不按規定簽訂物業保修或委托保修協議的，轄區物業管理主管部門應督促建設單位與物業服務企業做好協議的簽訂工作。若原建設單位因歇業、破產或出現其他情形，無法履行保修責任的，協議書可由業主委員會或轄區物業主管部門代簽。未簽訂協議的原則上不能動用保修金。
       六、各縣（市）區物業管理主管部門應按照《浙江省住宅物業保修金管理辦法》有關規定，明確物業保修金交納、使用、退還等程序，并依照下列程序辦事：
       （一）物業保修金交納程序：
       1.建設單位在物業交付使用辦理權屬初始登記手續之前，按照物業建筑安裝總造價2%的比例，向轄區物業管理主管部門交納保修金；
       2.轄區物業管理主管部門收取后統一管理，單獨記帳；
       3.保修金在銀行專戶存儲，按規定實現增值保值。
       （二）建設單位自行保修或委托保修時，建設單位違約，或者因歇業、破產等原因不能履行保修責任，啟動使用保修金程序：
       1.物業服務企業向業主委員會報告（業主委員會未成立的，經社區委員會備案后，直接向轄區物業主管部門申請）；
       2.業主委員會受理后，應在2個工作日內核實并提出申請；
       3.轄區物業主管部門受理后，應在2個工作日內復核，并通知動用保修金；
       4.物業服務企業開具統一收據收取保修金；
       5.每次保修金動用后，應在5個工作日內將動用數額、保修主要內容以書面形式告知開發建設單位。
       （三）保修金退還程序：
       1.保修期滿8年前1個月建設單位提出申請；
       2.物業服務企業應在1個月內對保修項目進行驗收，并向轄區物業管理主管部門出示書面驗收結果。同時轄區物業管理主管部門應在1個月內完成財務結算，并經建設單位確認；
       3.轄區物業管理主管部門將擬退的保修金等事項在該小區內予以公示，公示時間不少于7天；
       4.公示無異議的，將本金及利息余額退還給建設單位。
       七、物業保修金是物業保修期內物業保修的保證金，原則上不得動用，日常發生的保修費用應由建設單位另行支出。若建設單位違約，不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任時，按《浙江省住宅物業保修金管理辦法》第十三條、十四條、十五條規定動用保修金。
為保證屋面防水工程和外墻面滲漏8年的保修費用，原則上每年動用保修金不超過保修金總額的10%。同時，每年3月底前，轄區物業管理主管部門應將上年度保修金動用情況告知建設單位和業主委員會。
       八、各縣（市）區物業管理主管部門應當建立健全物業保修金管理制度，指定專人負責保修金的收存、核算、退還等日常管理工作。保修金的管理費用在保修金的增值收益中列支，支出比例為保修金總額的50%，并與保修金分帳核算。
       九、物業保修期滿后1個月內，建設單位因歇業、破產或出現其他情形，致使單位不存在的，轄區物業管理主管部門應將其原繳存保修金余額進行公示30天。公示期滿無異議的，將余額轉入同一物業專項維修資金。
       十、保修金實行每年1次審計制度，由轄區物業管理主管部門委托有資質的審計部門進行審計，并將審計結果抄報市物業管理主管部門、開發建設單位、業主委員會各1份，審計費用在保修金的增值收益中開支。
       十一、建設單位自行保修或委托物業服務企業保修的，都必須簽訂《物業保修協議》或《物業委托保修協議》（示范文本附后），各單位可依照示范文本，結合小區（大廈）等物業實際參考制訂。
       十二、建設單位不按規定交納物業保修金的，按《浙江省物業管理條例》第五十四條規定，由轄區物業管理主管部門責令限期交納。逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之一的滯納金，并可以處1萬元以上3萬元以下的罰款。
       物業管理主管部門和保修金管理工作人員違反保修金管理等相關規定的，按《浙江省住宅物業保修金管理辦法》第二十二條規定處理。
       物業服務企業不履行委托保修協議的，由轄區物業管理主管部門責令限期改正。給業主造成損害的，應依法予以賠償。同時，將作為企業不良行為予以記錄和公示。
       十三、本通知自發文之日起施行，在此前已交付物業的物業保修金管理、使用辦法按寧波市原有關規定執行。