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當前物業管理存在的問題和對策

日期:2012-1-4

      隨著我國城市化進程的進一步發展,原來獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發展的城市物業集中管理所取代。在這一物業管理的重要轉型時期,亟需完善的法律制度來加以調整和規范。

一、當前物業管理存在的主要問題

(一)物業管理費糾紛。除了合同約定的因提供物業管理而直接產生的費用,還包括物業管理企業所代辦的供暖費用、供熱水費用等。根據目前的實際現狀,小區物業管理費實際交納的比例在70%至90%之間,而作為業主拒交物業管理費的主要理由多為物業管理不到位,小區臟、亂、差;供暖、供熱水溫度低、供應時間短;小區內存在業主車輛丟失現象和內配套設施不完備等。

(二)業主財產損失賠償糾紛。此類糾紛一般是由小區內業主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起,這也是小區物業管理中的瓶頸問題。由于對小區保安責任的相關法律規定不健全,在如何合理分配物業管理企業的財產損失賠償責任方面無相關依據,因此極易發生該類糾紛。

(三)小區公用設施傷人賠償糾紛。此類糾紛主要有因物業管理企業對小區內道路、窨井、廣告牌、管道等管理不善,致使業主受到人身損害而發生的糾紛。

(四)無因管理糾紛。此類糾紛主要涉及物業管理企業與小區的開發商曾簽訂過前期物業管理合同,但在業主入住后、甚至業主委員會成立后,未能直接與業主或業主委員會續訂物業管理合同,物業管理企業向業主追討物業管理費而發生的糾紛。

(五)小區公用部位的侵權糾紛。個別業主進住小區后擅自亂搭亂建,引起其他大部分業主的不滿,要求物業管理企業查處個別業主亂搭亂建行為。在此類糾紛中,如物業管理企業查處個別業主的亂搭亂建行為,則存在著無行政執法權的制約;如僅對個別亂搭亂建的業主僅進行勸阻而不強行拆除搭建物,勢必造成大部分業主與物業管理企業物業管理糾紛。

(六)小區公用部位的出租營利問題。此類糾紛主要發生在小區個別業主或物業管理企業擅自將小區物業的共用部位自用或出租用于設置廣告位等進行營利問題。由于此類糾紛涉及到建筑物區分所有權問題,需物權法來進一步調整,因此發生糾紛時爭議較大。

(七)小區內停車收費糾紛。此類糾紛主要由物業管理企業以維護小區管理秩序為由,自行或以業主物業委員會規定為由向擁有私家車的業主收取的小區車位費、道路維護費、進門費等糾紛。由于物業管理企業所收取的上述費用往往系自行制定而未經過物價部門批準,雖然有的經過業主委員會同意,但是由于無相應的法律、法規或規章為依據,因此爭議較大。

二、物業管理糾紛的法律盲點

(一)業主委員會的締約能力和訴訟地位問題。在小區物業管理中,個別業主的訴訟行為往往涉及到小區全體共同業主的共同利益,此時業主委員會的參與尤其重要。那么業主委員會的法律地位如何解決?其締結物業管理合同能力以及其在民事訴訟中的地位直接影響到全體業主的利益。在目前尚無明確的法律、法規來確定業主委員會的締約能力和訴訟地位問題。

(二)無因管理的處理問題。由于開發商與物業管理企業的前期物業管理合同已經履行屆滿,而業主或業主委員會與物業管理企業之間又無新的物業管理合同約束,此時發生的無因管理糾紛、尤其是物業管理收費標準應如何確定?此時如因物業管理費發生爭議,物業管理收費標準目前僅能能依據民法通則的相關公平原則處理,任意性太大。

(三)物業管理合同的解除問題。由于物業管理企業一般應與小區的業主分別簽訂物業管理合同,那么,在部分業主與物業管理企業發生物業管理糾紛并要求解除其與物業管理企業之間的物業管理合同時,勢必影響到全體業主的合法利益,此時這部分業主的合同解除權如何行使問題亟需規范。

(四)物業管理企業的保安義務問題。根據我國目前絕大多數物業管理企業收費較低的現狀,如何保持業主與物業管理企業的權力義務平衡是一個棘手問題。物業管理企業的收費標準應當與其所提供的物業服務質量保持一致。如果物業管理費的收費水平較高或者物業管理合同中明確規定了物業管理企業對業主的財產保管義務,則在發生業主財產損失時較容易確定物業管理企業的賠償責任。但是,在執行較低水平的物業收費標準的情況下,一旦發生了業主財產被盜、被損壞的情況,則只能根據物業管理企業是否履行了其必要的安全防范義務來確定賠償責任,不易規范。

(五)居民委員會和物業管理企業的責任劃分問題。在很多城市的小區內,既存在城市居民的自治組織即居民委員會,也同時存在業主所聘請的物業管理企業。此時,如何劃分居民委員會和物業管理企業的具體職責,對于保障業主的合法權益至關重要。根據目前的法律、法規,尚未能明確確定居民委員會和物業管理企業并存時的法律責任。

(六)物業管理企業的權限屆定問題。小區個別業主的亂搭亂建系困繞物業管理企業的主要問題之一。在目前情況下,物業管理企業僅有權依照物業管理合同的約定來行使管理服務權,一旦遇到個別業主不聽勸阻而亂搭亂建時,物業管理企業往往束手無策,其受到行政執法權的制約而往往無能為力。是否授予物業管理企業一定的相關權限在現時中可以進行必要的嘗試。

三、對完善物業管理的幾點建議

(一)簽訂明確詳盡的物業管理合同。無論是業主還是物業管理企業,都應當把簽訂內容權利義務、詳盡明確的物業管理合同作為防范物業管理糾紛的重要手段。業主和物業管理企業在簽訂物業管理合同時,應當切實遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內容上應當就可能發生的爭議作出明確的規定。在確定雙方的權利義務時,應當根據物業管理費用的收費水平來確定物業管理企業提供物業管理服務的水平。

(二)依法成立業主委員會。作為小區的業主應當主動、積極、依法成立業主委員會,保障業主委員會的職權,為業主委員會行使職權、維護業主利益提供方便。業主委員會應當由能代表業主利益的業主組成,應當根據法律、法規的規定行使職權。對于物業管理企業所提供的物業管理服務應及時予以審查、監督,對于損害業主利益的物業管理企業,應及時予以解除物業管理合同或訴訟主張民事權益。

(三)物業管理企業依合同提供物業管理服務。周到的物業管理服務是每個小區業主的共同希望,物業管理企業應在合同明確權利義務的情況下,進一步提高物業管理的水平,保證所提供的物業管理服務達到或超過物業管理的收費水平,以促進物業管理服務及物業管理收費的良性循環,實現業主與物業管理企業的共贏。

(四)突出物業管理委員會的作用。根據目前物業管理的現狀,個別業主在與物業管理企業發生物業管理糾紛時往往處于弱勢一方。但也不可否認,確有個別業主以個人私利出發無理拒交物業管理費用,或無理指責物業管理企業的物業管理服務。此時,業主委員會應當積極參與個別業主與物業管理企業之間的糾紛,平衡業主與物業管理企業之間的權利義務,以最大限度的維護小區絕大多數業主的合法利益。

(五)業主人身、財產損害的合同特別約定。根據目前業主與物業管理企業之間常見的財產的損失、人身傷害糾紛等事項,應在物業管理合同中作特別約定。這種特別約定無論對于業主還是物業管理企業都具有積極意義,一旦因上述事項發生糾紛,雙方均可以根據合同約定來處理,避免爭論不休的尷尬局面。

(六)業主委員會聘請法律顧問。根據外國物業管理中的成熟經驗,由業主委員會出資聘請對物業管理方面有專長的律師作為業主委員會的法律顧問,能夠有效地對物業管理合同的簽訂及履行進行審查和監督,為業主委員會提供必要的法律幫助,促進物業管理企業依照合同約定、法律規定來盡職盡責地提供物業管理服務。雖然會因此增加業主的費用支出,但對于保障業主的合法權益至關重要。



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